房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅可能真的要開征了，10月16日，《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！肺恼轮赋鲆e極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。事實(shí)上，在此之前，上海、重慶已經(jīng)試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。

據(jù)了解，房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅，包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅等。但作為新稅種，房地產(chǎn)稅具體的征稅范圍、征稅對(duì)象、稅率、推出時(shí)間等細(xì)節(jié)還是未知。

據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，目前住宅市場的使用效率約為88.12%，主要原因就是大部分的改善群體在購買政策允許范圍內(nèi)的二套或者三套住房的過程中，原有住房沒有售出，持有多套而閑置的住房的比例約為11.88%。

同策研究院宋紅衛(wèi)認(rèn)為，核心一二線城市及經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的三四線城市的空置比例會(huì)更高，如果房地產(chǎn)稅這個(gè)時(shí)候出臺(tái)，大量的多套改善需求將會(huì)消失，這會(huì)給市場進(jìn)一步降溫。同時(shí)，也可能會(huì)導(dǎo)致二手房集中“拋售”。

關(guān)鍵是“做好試點(diǎn)”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，文章中主要提及3個(gè)點(diǎn)：一是房地產(chǎn)稅立法、改革和試點(diǎn)，是基于規(guī)范調(diào)節(jié)高收入的目標(biāo)而進(jìn)行的;二是試點(diǎn)工作將繼續(xù)推進(jìn)，既要有立法的支持，也要有先行試點(diǎn)的創(chuàng)新;三是房地產(chǎn)稅和其他政策一起，將形成組合拳，真正為當(dāng)前開啟的共同富裕探索之路保駕護(hù)航。

“本次發(fā)聲最值得關(guān)注的是做好試點(diǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，之前市場預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅會(huì)先立法，但目前看來，應(yīng)該是試點(diǎn)先落地，這樣房地產(chǎn)稅會(huì)比預(yù)期中更早到來。

事實(shí)上，在此之前，上海、重慶已經(jīng)試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。

2011年1月，上海市政府出臺(tái)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)定，要求以家庭為單位，第一套房不論面積大小，免征房產(chǎn)稅;第二套及以上新購住房，人均60平方米以上部分將征收房產(chǎn)稅。適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。

十余年過去，上海房產(chǎn)稅收入有明顯上漲。據(jù)上海市稅務(wù)局披露，2021年前三季度，上海市房產(chǎn)稅收入為160.3億元，而2011年全年為73.7億元。

重慶方面的征收對(duì)象主要為豪宅群體。

2011年1月，重慶市啟動(dòng)了改革試點(diǎn)工作，房產(chǎn)稅征稅對(duì)象包括：對(duì)于獨(dú)棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅;對(duì)于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅。此外，對(duì)于在重慶無戶口、無工作、無投資的“三無”人員，購買兩套以上住房的，從第二套開始征收房產(chǎn)稅。

2021年初，重慶市又將房產(chǎn)稅住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)給予上調(diào)。具體來看，重慶主城中心城區(qū)個(gè)人新購高檔住房，是指成交建筑面積價(jià)格達(dá)到22106元/平方米及以上住房。而2011年重慶豪宅稅的稅線為9941元/平方米，10年上漲122.4%。

哪些城市先推進(jìn)?

上海、重慶的試點(diǎn)工作已有10年之久，最終效果如何呢?

以上海為例，一個(gè)三口之家居住120平方米的房子不需要繳納房產(chǎn)稅(人均豁免60平米)，但當(dāng)購買第二套120平方米房子時(shí)，需要繳納的計(jì)稅面積為60平方米。假如房屋單價(jià)5.5萬元，稅費(fèi)是按照0.4%的7折來計(jì)算，即需繳納9240元。這也意味著，一套660萬元的房子一年持有成本為9240元，幾乎相當(dāng)于是一個(gè)月的房租，持有成本極低。

張大偉則表示，上海、重慶版的房產(chǎn)稅覆蓋范圍太窄、稅率極低，影響較小，既無助于補(bǔ)充地方財(cái)政，也不利于遏制房價(jià)上漲勢(shì)頭。新的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，覆蓋范圍必然有所擴(kuò)大，稅率會(huì)有明顯提高。按照國際慣例，稅率一般在0.5%-3%之間。

那么，哪些城市可能作為試點(diǎn)，先試行房地產(chǎn)稅?

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)稅的試行會(huì)從樓市活躍的城市開始。

以國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為例，8月，70城新建商品住宅房房價(jià)上漲城市數(shù)量降至46城，同時(shí)有20個(gè)城市下跌;二手房房價(jià)環(huán)比下降的城市增至34家，主要集中于二三線，上漲的城市減少至27家。

整體市場下行的情況下，深圳新房卻環(huán)比上漲1%，青島、重慶、烏魯木齊上漲0.8%;?？诙址凯h(huán)比上漲0.8%，廣州、成都、瀘州上漲0.5%。

房地產(chǎn)稅什么時(shí)候全面開征?上海、重慶的試點(diǎn)工作已有10年之久，最終效果如何呢?業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)稅的試行會(huì)從樓市活躍的城市開始。